Révision des prix et index BT en marché public : le guide complet pour les entreprises du bâtiment

Entre la remise de votre offre et la dernière situation de travaux, il peut s'écouler un an ou plus. Pendant ce temps, les salaires, l'acier, les isolants et le gazole bougent. Ce guide explique comment le code de la commande publique encadre la variation des prix, comment fonctionnent les index BT de l'INSEE, et comment calculer vous-même une révision, chiffres à l'appui.

1. Prix ferme, actualisable, révisable : trois régimes à ne pas confondre

Le prix ferme

L'article R2112-9 du code de la commande publique le définit simplement : « Un prix ferme est un prix invariable pendant la durée du marché. » Il convient lorsque cette forme de prix « n'est pas de nature à exposer les parties à des aléas majeurs du fait de l'évolution raisonnablement prévisible des conditions économiques ». C'est typiquement le cas d'un chantier court, lancé rapidement après l'attribution.

Le prix ferme actualisable

Un prix ferme n'est pas forcément figé au centime près. Il peut être actualisé une fois, avant le démarrage, pour tenir compte du temps écoulé entre la remise de l'offre et le début des travaux. Le prix ainsi actualisé « reste ferme pendant toute la période d'exécution des prestations et constitue le prix de règlement » (R2112-9).

Pour les travaux, cette actualisation n'est pas une option : l'article R2112-10 impose que les clauses d'un marché de travaux conclu à prix ferme « prévoient les modalités d'actualisation de son prix ». Pour les fournitures et services courants, elle est seulement possible.

Le prix révisable

Un prix révisable « peut être modifié » pendant l'exécution pour suivre l'évolution des conditions économiques (R2112-13). La révision s'applique en principe à chaque situation (mensuelle le plus souvent), et pas seulement une fois au départ.

Un point souvent mal compris : dans un marché public, on choisit l'un ou l'autre. Un prix ferme s'actualise ; un prix révisable se révise. On ne cumule pas actualisation puis révision sur le même prix.

2. Ce que dit exactement le code de la commande publique

L'actualisation des prix fermes (R2112-11)

Lorsque le marché est conclu à prix ferme, ses clauses précisent :

1. que le prix sera actualisé « si un délai supérieur à trois mois s'écoule entre la date à laquelle le soumissionnaire a fixé son prix dans l'offre et la date de début d'exécution des prestations » ;
2. que l'actualisation se fait « aux conditions économiques correspondant à une date antérieure de trois mois à la date de début d'exécution des prestations ».

Pour les marchés à tranches, chaque tranche est actualisable dans les mêmes conditions, aux conditions économiques observées trois mois avant le début de la tranche (R2112-12).

Quelle est la « date de fixation du prix » quand il y a négociation ? Le Conseil d'État a tranché (CE, 31 octobre 2024, n° 491280) : c'est la date de remise de l'offre finale après négociation. Exception : si la négociation ne pouvait pas porter sur le prix, on retient la dernière offre remise avant négociation. Le CCAG Travaux 2021 retient la même logique (article 9.4.2).

La révision obligatoire (R2112-13 et R2112-14)

• R2112-13 : un marché est conclu à prix révisable « dans le cas où les parties sont exposées à des aléas majeurs » du fait de l'évolution raisonnablement prévisible des conditions économiques. Les clauses fixent « la date d'établissement du prix initial », les modalités de calcul et la périodicité. La formule ne prend en compte que les éléments du coût de la prestation et « peut inclure un terme fixe ».
• R2112-14 : les marchés « d'une durée d'exécution supérieure à trois mois » qui nécessitent une part importante de fournitures, notamment de matières premières, dont le prix est directement affecté par les fluctuations des cours mondiaux, comportent une clause de révision incluant « au moins une référence aux indices officiels de fixation de ces cours ».

En pratique, pour un lot façade, ITE, menuiseries aluminium, serrurerie ou couverture, avec plusieurs mois d'exécution, l'absence de clause de révision doit vous alerter. Vous pouvez poser la question à l'acheteur pendant la consultation (voir notre méthode pour lire un règlement de consultation en 15 minutes).

Ce que prévoit le CCAG Travaux 2021 (article 9.4)

Si le CCAP renvoie au CCAG Travaux 2021 :

• les prix sont réputés fermes, sauf si la réglementation impose des prix révisables ou si les documents particuliers prévoient une formule de révision (9.4.1) ;
• pour l'actualisation, le prix actualisé est égal au prix initial multiplié par le rapport entre l'index du mois de début d'exécution diminué de trois mois et l'index du mois de fixation du prix. Si aucun index n'est désigné, un avenant fixe le coefficient à partir de l'index BT ou TP pertinent (9.4.3) ;
• pour la révision, la valeur initiale de l'index est celle du mois de remise de l'offre ; la valeur finale est appréciée au plus tard à la date de réalisation contractuelle des prestations (9.4.4) ;
• en cas de retard non couvert par une prolongation, les règlements postérieurs sont révisés sur la base des index de la date contractuelle d'achèvement. Autrement dit, votre retard ne vous fait pas bénéficier de la hausse des index.

Le CCAP peut déroger au CCAG. Lisez toujours l'article « Variation des prix » du CCAP : c'est lui qui fait foi.

3. Les index BT et TP de l'INSEE : ce qu'ils mesurent et où les trouver

Ce qu'est un index BT

Les index BT (bâtiment) et TP (travaux publics) sont des indices de coût de l'activité de construction, conçus pour indexer les contrats. Selon la documentation méthodologique de l'INSEE, chaque index combine six postes (méthode dite « KLEMST ») : le matériel, le travail (coût horaire du travail dans la construction, avec un décalage de trois mois), l'énergie (gazole), les matériaux propres au corps d'état, les frais divers et le transport. Les pondérations restent fixes pendant toute la durée d'une base.

Ce ne sont donc pas des prix de vente : ils mesurent l'évolution de vos coûts de production, pas des marges.

Base, publication, raccordement

• Base : les index BT et TP sont en base 100 en 2010. À la date de rédaction (octobre 2026), la page d'actualité de l'INSEE n'annonce aucun changement de base pour les index BT.
• Publication : autour du 15 du troisième mois suivant le mois concerné. Exemple vérifié : les index de janvier 2026 ont été publiés le 13 mars 2026, puis au Journal officiel du 17 mars 2026.
• Raccordement : pour les contrats signés avant la publication au JO du 16 janvier 2015 (passage en base 2010), l'ancienne série s'utilise jusqu'à septembre 2014 inclus ; au-delà, on multiplie la nouvelle série par un coefficient de raccordement publié par l'INSEE et on arrondit à une décimale. Si plusieurs séries de remplacement sont proposées, le choix doit faire l'objet d'un avenant, sauf exceptions.

Les index utiles pour l'enveloppe et le second œuvre

Valeurs reproduites à titre d'information, telles que publiées par l'INSEE pour janvier 2026. Pour tout calcul contractuel, reprenez toujours la valeur à jour sur insee.fr ou au Journal officiel.

Ce qui a changé en janvier 2026

Avec la publication des index de janvier 2026, l'INSEE a :

• créé l'index BT55 « Isolation thermique par l'extérieur », qui entre désormais dans le calcul du BT01 et du BT50 (rénovation-entretien tous corps d'état) ;
• supprimé l'index BT12 « Revêtements en textiles naturels » ;
• actualisé la composition du BT01 et du BT50.

Conséquence pratique : un marché d'ITE consulté en 2026 peut désormais être indexé sur un index spécifique, au lieu d'un BT01 ou d'un panachage approximatif. Si un ancien marché était indexé sur le BT12, l'acheteur devra prévoir un index de remplacement, en principe par avenant.

Où trouver les valeurs

• Sur insee.fr, rubrique « Indices et séries chronologiques », publication mensuelle « Index bâtiment, travaux publics et divers de la construction » (Informations rapides), avec les séries téléchargeables ;
• au Journal officiel, où les index sont publiés quelques jours après l'INSEE ;
• la composition détaillée de chaque index BT (pondérations des postes) est disponible dans la documentation INSEE « Composition détaillée des index BT base 2010 ».

BT01 ou index spécifique ?

Le BT01 est un index moyen, tous corps d'état. La note du Conseil national de l'ordre des architectes sur la variation des prix le déconseille en période de forte fluctuation, parce qu'il reflète mal une opération précise. Pour un lot technique, un index spécifique (ou une combinaison pondérée d'index) colle mieux à vos coûts réels. Vous pouvez le signaler dans vos questions à l'acheteur, ou dans votre mémoire technique si le règlement de consultation l'autorise.

4. La formule de révision : P = P0 × (a + b × I/I0)

La forme la plus courante est la formule paramétrique :

P = P0 × (a + b × I/I0) avec a + b = 1

• P : prix révisé (ou montant de la situation révisée) ;
• P0 : prix initial du marché (prix du bordereau, de la DPGF ou montant de la situation aux prix initiaux) ;
• I0 : valeur de l'index au mois zéro ;
• I : valeur de l'index au mois de la période révisée (souvent le mois d'exécution des prestations) ;
• a : partie fixe, non révisable (par exemple 0,15) ;
• b : partie variable, indexée (par exemple 0,85).

Le terme Cn = a + b × I/I0 est le coefficient de révision. Le CCAP précise en général l'arrondi (souvent à quatre décimales) : appliquez-le exactement, à la décimale près.

Formule composée

Pour un lot mixte, le CCAP peut panacher plusieurs index, par exemple :

Cn = 0,15 + 0,50 × (BT55 / BT55₀) + 0,35 × (BT46 / BT46₀)

Chaque index est rapporté à sa propre valeur au mois zéro. La somme des coefficients (0,15 + 0,50 + 0,35) doit faire 1.

Formule sans terme fixe

Si a = 0, la formule devient P = P0 × I/I0 : 100 % du prix suit l'index. C'est la forme recommandée par la circulaire du 30 mars 2022 (voir section 7), parce qu'elle ne laisse pas une partie de la hausse à la charge de l'entreprise.

5. Le mois zéro et les dates qui comptent

Le mois zéro (M0) est le mois d'établissement du prix initial, auquel on lit I0. Le CCAP le définit, le plus souvent comme le mois de la date limite de remise des offres, ou le mois de remise de l'offre finale en cas de négociation (CCAG Travaux 2021, art. 9.4.2 et 9.4.4).

Quatre dates à repérer dans chaque dossier :

Que faire si l'index n'est pas encore publié ?

L'index d'un mois n'est connu qu'autour du 15 du troisième mois suivant (l'index de janvier paraît mi-mars), soit environ six semaines après la fin du mois concerné. La pratique courante, que la plupart des CCAP organisent, consiste à payer la situation avec le dernier index connu, puis à régulariser quand l'index définitif paraît. Vérifiez ce que prévoit votre CCAP et tenez un tableau des régularisations en attente : ce sont des sommes qui vous sont dues et qu'on oublie facilement au décompte général.

6. Exemple chiffré complet : actualisation puis révision

Avertissement : les valeurs d'index ci-dessous sont fictives et choisies pour la lisibilité du calcul. Elles ne correspondent à aucune valeur publiée par l'INSEE. Seule la méthode est à retenir.

Cas A : marché à prix ferme actualisable

• Lot ravalement et ITE, montant de l'offre : 150 000 € HT.
• Offre finale remise le 20 janvier : mois zéro = janvier, I0 = 130,0 (valeur fictive).
• Ordre de service de démarrage : 3 juin. Plus de trois mois se sont écoulés depuis l'offre, l'actualisation joue.
• Index retenu : mois de début d'exécution diminué de trois mois, soit mars, I = 131,0 (valeur fictive).

Coefficient d'actualisation : 131,0 / 130,0 = 1,00769, arrondi à 1,0077.

Prix actualisé : 150 000 × 1,0077 = 151 155 € HT. Ce prix devient le prix ferme de règlement pour tout le chantier.

Cas B : même marché à prix révisable, avec et sans partie fixe

Mêmes hypothèses de départ : P0 = 150 000 € HT, M0 = janvier, I0 = 130,0. Le chantier se déroule de juin à septembre. Formule du CCAP : Cn = 0,15 + 0,85 × I/I0, arrondi à quatre décimales. On compare avec la formule sans terme fixe Cn = I/I0.

Détail du calcul de juin : 131,2 / 130,0 = 1,009231 ; 0,85 × 1,009231 = 0,857846 ; + 0,15 = 1,007846, arrondi à 1,0078. Révision = 40 000 × (1,0078 − 1) = 312 €.

Trois enseignements :

1. La partie fixe de 15 % a coûté 443 € HT à l'entreprise sur ce petit marché (2 936 − 2 493), soit 15 % de la hausse. Sur un marché de 1,5 M€ avec une forte inflation, l'écart devient significatif.
2. En septembre, l'index baisse (133,0 contre 133,9 en août) : la révision reste positive par rapport au mois zéro, mais elle diminue. Une clause de révision joue dans les deux sens.
3. La révision se calcule situation par situation, sur les travaux exécutés dans le mois, et non sur le montant total du marché.

Cas C : l'effet d'un retard

Supposons une date contractuelle d'achèvement fixée à fin août, sans prolongation accordée. La situation de septembre doit être révisée avec l'index d'août (133,9), celui de la date contractuelle d'achèvement, et non avec celui de septembre (CCAG Travaux 2021, art. 9.4.4). Dans cet exemple, la règle vous est favorable parce que l'index a baissé en septembre ; dans un contexte de hausse, c'est l'inverse : le retard vous prive de la hausse intervenue après la date contractuelle. Certains CCAP rédigent cette règle différemment (par exemple « valeur la plus favorable à l'acheteur ») : relisez-la avant de facturer.

7. Clause de sauvegarde, clause butoir, terme fixe

La clause de sauvegarde

Elle permet à l'acheteur de résilier sans indemnité la partie non exécutée du marché lorsque le prix révisé dépasse un seuil fixé à l'avance, exprimé le plus souvent en pourcentage d'augmentation. Elle protège le budget de l'acheteur, pas l'entreprise.

La clause butoir

Elle plafonne la variation de prix, sans mettre fin au marché : les travaux continuent, mais la hausse au-delà du plafond reste à votre charge.

Le terme fixe

C'est la partie « a » de la formule. L'article R2112-13 l'autorise expressément (« peut inclure un terme fixe »).

La position de l'État depuis 2022

La circulaire n° 6338-SG du Premier ministre du 30 mars 2022, prise dans le contexte de la flambée des matières premières, a demandé que les contrats ne contiennent « ni clause butoir, ni clause de sauvegarde » et que les formules de révision ne comportent pas de terme fixe. Une circulaire ne modifie pas le code et ne s'impose pas aux collectivités comme une règle de droit : vous trouverez donc encore ces clauses dans certains CCAP en 2026. Si c'est le cas, vous pouvez :

• poser une question écrite à l'acheteur pendant la consultation, en citant la circulaire ;
• intégrer le risque dans votre prix (coefficient de vente, voir coefficient de vente et marge) ;
• pour un marché très exposé, renoncer à soumissionner.

Et si la hausse est exceptionnelle ?

Quand des circonstances imprévisibles bouleversent temporairement l'équilibre du contrat, le code de la commande publique (article L6, 3°) reconnaît au cocontractant un droit à indemnité d'imprévision. C'est un mécanisme distinct de la révision, plus lourd à faire valoir, qui suppose de documenter précisément le surcoût subi. Faites-vous accompagner si vous envisagez cette voie.

8. Les erreurs fréquentes des entreprises

1. Ne pas lire l'article « Variation des prix » du CCAP. Prix ferme ou révisable, index, M0, arrondi, partie fixe : tout y est. C'est l'un des articles à repérer dès la première lecture du dossier.
2. Se tromper de mois zéro. Prendre le mois de signature de l'acte d'engagement au lieu du mois de remise de l'offre, par exemple. Tout le marché est faussé.
3. Appliquer l'index du mois de facturation au lieu de celui du mois d'exécution des travaux.
4. Oublier de demander l'actualisation d'un prix ferme quand le démarrage a glissé de plus de trois mois. Elle est de droit pour les travaux : demandez-la dans votre première situation.
5. Confondre actualisation et révision et vouloir cumuler les deux.
6. Utiliser un index provisoire sans régulariser ensuite. Les écarts, petits mois par mois, finissent par peser.
7. Ignorer l'effet du retard : réviser avec des index postérieurs à la date contractuelle sans prolongation accordée expose à un rejet de la situation, voire à un litige au décompte.
8. Ne pas vérifier la cohérence de l'index avec le lot. Un lot ITE indexé sur le BT01 ne suit pas vos vrais coûts ; depuis 2026, le BT55 existe.
9. Laisser passer une clause de sauvegarde à seuil bas sans l'avoir intégrée à votre analyse de risque.
10. Oublier la révision au décompte général : vérifiez que toutes les révisions et régularisations figurent au projet de décompte final avant de le signer.

9. Checklist avant de signer l'acte d'engagement

• Forme du prix identifiée : ferme actualisable ou révisable
• Mois zéro écrit noir sur blanc, et cohérent avec la date de remise de l'offre finale
• Index désigné(s) et adapté(s) au lot (BT spécifique plutôt que BT01 si possible)
• Formule recopiée dans votre outil de facturation, avec l'arrondi prévu
• Partie fixe éventuelle repérée et chiffrée dans votre analyse de risque
• Présence ou absence de clause de sauvegarde ou de clause butoir
• Règle en cas d'index non publié (provisoire puis régularisation)
• Règle en cas d'index supprimé ou remplacé
• Périodicité de la révision (mensuelle, à la situation, annuelle pour un accord-cadre)
• Date contractuelle d'achèvement notée, pour gérer l'effet d'un retard

Comment Devimo vous aide

Devimo analyse le règlement de consultation et les pièces du dossier pour en extraire les informations clés, dont les conditions de prix. Vos prix sont construits poste par poste à partir d'une bibliothèque de prix 2026 en sous-détail (main-d'œuvre, matériaux, matériel), ce qui vous permet de savoir quelle part de votre offre est réellement exposée aux variations et de chiffrer le risque d'une partie fixe ou d'une clause butoir. Le mémoire technique et le dossier de candidature sont générés à partir du RC, et vos factures sont émises au format Factur-X. Devimo ne remplace pas la lecture du CCAP, mais vous fait gagner le temps nécessaire pour la faire sérieusement. Pour en savoir plus : préparer vos réponses aux appels d'offres avec Devimo.

Questions fréquentes

La révision de prix est-elle obligatoire dans un marché public de travaux ?

Non, pas systématiquement. Un marché de travaux peut être conclu à prix ferme, mais il doit alors prévoir une clause d'actualisation (R2112-10). La révision devient obligatoire quand les parties sont exposées à des aléas majeurs (R2112-13), ou pour les marchés de plus de trois mois qui reposent sur une part importante de fournitures dont le prix suit les cours mondiaux (R2112-14).

Quelle est la différence entre actualisation et révision ?

L'actualisation ajuste un prix ferme une seule fois, avant le début des travaux, si plus de trois mois se sont écoulés depuis l'offre. La révision ajuste un prix révisable tout au long de l'exécution, en général à chaque situation mensuelle.

Quand les index BT sont-ils publiés ?

L'INSEE publie les index autour du 15 du troisième mois suivant le mois concerné : par exemple, les index de janvier 2026 ont été publiés le 13 mars 2026, puis au Journal officiel du 17 mars 2026.

Qu'est-ce que le mois zéro ?

C'est le mois d'établissement du prix initial, auquel on lit la valeur I0 de l'index. Il est fixé par le CCAP, généralement le mois de remise de l'offre, ou de l'offre finale en cas de négociation.

Existe-t-il un index pour l'isolation thermique par l'extérieur ?

Oui. L'index BT55 « Isolation thermique par l'extérieur » a été créé avec la publication des index de janvier 2026 (valeur 138,4 en janvier 2026, base 100 en 2010). Il entre aussi dans le calcul du BT01 et du BT50.

Une partie fixe dans la formule est-elle légale ?

Oui, l'article R2112-13 autorise un terme fixe. La circulaire du 30 mars 2022 a toutefois recommandé aux acheteurs de ne plus en prévoir, car il laisse une partie de la hausse à la charge du titulaire.

Que se passe-t-il si les travaux sont en retard ?

Selon le CCAG Travaux 2021 (art. 9.4.4), si les travaux ne sont pas achevés à la date contractuelle sans prolongation, les règlements postérieurs sont révisés avec les index de la date contractuelle d'achèvement.

La révision peut-elle faire baisser mon prix ?

Oui. Si l'index baisse par rapport au mois zéro, le coefficient devient inférieur à 1 et le prix révisé diminue. Une clause de variation de prix joue dans les deux sens.

Pour aller plus loin

• Lire un règlement de consultation en 15 minutes
• DPGF ou BPU : bien remplir son cadre de prix
• Coefficient de vente et marge : la méthode
• MAPA : la porte d'entrée des artisans

Sources

• Code de la commande publique, articles R2112-9 à R2112-12 (prix fermes et actualisables) — reproduction marche-public.fr
• Code de la commande publique, articles R2112-13 et R2112-14 (prix révisables)
• Conseil d'État, 31 octobre 2024, n° 491280 (date de fixation du prix et actualisation)
• CCAG Travaux 2021, article 9.4 « Variation dans les prix »
• INSEE — Index bâtiment, travaux publics et divers de la construction, janvier 2026 (Informations rapides n° 61)
• INSEE — Publication IR61 Index BTP janvier 2026 (PDF)
• INSEE — Méthodologie des index BT et TP base 2010
• INSEE — Actualités des indices et séries chronologiques
• Clause de sauvegarde et circulaire n° 6338-SG du 30 mars 2022
• CNOA — La variation des prix dans les marchés publics et privés de travaux

Article à jour au 28 octobre 2026. Les informations réglementaires et fiscales sont données à titre indicatif : les textes officiels (Légifrance, BOFiP, service-public.fr) font foi, et les prix cités sont des prix de référence hors taxes, à adapter à chaque chantier.